增信债发行范围扩大至地方优质民营企业,房地产融资支持多维度升级

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11月12日,据“河南省房地产业协会”微信公众号(以下简称“河南房协”)消息,央行总行将银行间债券市场发债范围扩大至地方优质民营房企,并组织中债增信公司(以下简称“中债增资公司”)为计划发行债券的民营房企提供增信支持。

此外,经第一财经确认,省银保监局已于12月12日收到央行和银保监会发布的关于做好《当前房地产市场平稳健康发展的金融支持》通知(以下简称(通知”),未来六个月内到期的贷款允许比原规定延长一年。如果债券难以按期支付,可以通过沟通交换或延期。

中信证券FICC分析师丘远航告诉记者,随着融资支持政策的不断升级,民营房企的融资难度可以有效降低,房企在银行间市场发债的名单有望扩大。“然而,具体的地方私人住房企业可以宣布成功,仍需进一步观察,预计对地方政府非常重要、信贷表现良好和抵押品充足的地方私人住宅企业将有更大的机会。”丘远航表示。

消息河南房协称,住房企业在银行间债券市场发债的范围已从全国性住房企业扩大到地方优质民营住房企业,并组织了中国债券信用增强公司,为有意发债的民营住房企业提供增信支持。这是央行总行为引导银行间市场交易商协会(以下简称“(交易商协会”)而出台的一项特殊政策。为了缓解房地产债券市场的风险情绪,更好地帮助“宝娇大厦”。

在此之前,11月8日,交易商协会表示,在央行的支持和指导下,将继续推广和扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发行债券融资,预计将支持约2500亿元的民营企业债券筹资,并根据情况进一步扩大容量。

9月9日,中国债券增强公司在官网发布公告称,将公开接受民营房企增信项目。意向民营房地产企业可通过填写“项目需求意向书”,向中国债券增强公司提交其增信需求。

早在11月1日,交易商协会和房地产业协会就联合金辉、新希望地产、德信中国、大华、(0027)和雅居乐等21家民营房企召开座谈会,介绍中国债券促进公司增资支持民营房企发债融资的进展情况。听取所有意见和建议。这也是交易商协会自8月以来举行的第三次私人住房企业论坛,但与支持示范住房企业发行债券之前的5月和8月相比,此次参与企业数量明显增加。

河南房协表示,银行间债券市场向地方政府扩张后,省住房城乡建设厅将立即向各级房地产管理部门传达相关政策要求,并根据地市选择符合要求的优质民营企业。

根据政策要求,地方优质民营房企,即债券的主要发行人,必须满足资产充足、信用良好、市场影响力强等条件。符合条件的民房企业可在11月15日前与当地房地产开发主管部门联系,由市统一汇总上报。

从增信来看,地方优质民房企业发债也得到了中国债券增强公司增信的支持,且都有反担保要求。具体而言,有三种反担保模式可供选择:一是地方担保增信机构或地方国有企业提供反担保;二是民营住房企业发行债券,提供房产、土地、股权等充足的抵押物;第三,中国债券增强公司和相关金融机构将为私人住房企业发行债券创建信用风险缓解证书。

与中国债券促进公司此前针对全国民营房企发布的“项目需求意向书”不同,准房企除了需要填写企业基本信息外,还需要填写销售排名和债务违约情况,并在文件中附上五种“需提供的风险缓解方法”。包括金融机构风险纾解、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保和国有担保(增强)机构反担保。

丘远航指出,截至10月底,今年交易商协会发行债券产品的民营房企均为全国房企,深度地区的中小房企未出现在银行间债券市场。预计在银行间市场发行债券的房企名单将扩大。

从政策出台步伐和落地细节来看,对民营房企的融资支持正在持续升级。

在全国民营房企层面,接受中债促进公司增信需求的方式比5月和8月的“名单制”更加开放,意向表达也没有明确限制接收时间。中指研究院企业部研究总监刘水告诉记者,从时间线可以看出,支持民营房企发行债务融资的措施落地很快。此外,中国债券增强公司将在收到电子邮件后的3个工作日内对电子邮件进行反馈,表明支持措施将有效实施。

在实施细节上,与之前的担保债券发行和CRMW创建案例相比,此次交易商协会“第二支箭”的扩张有两个变化:一是“中国人民银行重新贷款以提供金融支持”,二是增加“直接债券购买”的支持方式。有鉴于此,丘远航认为,前者可以降低金融机构投资私人住房企业债券的资金成本,形成正向激励机制;后者有助于修复私人住房企业债券价格,进而降低发行难度。

但人们普遍担心最终收益的真实程度。刘水认为,民房企业需要提供上述风险纾解工具、资金成本、资产、信贷资源等条件作为支持,一些民房企业可能有限,或许只有部分企业有条件申请支持。

截至11月13日,最近申请注册发行债券的私人住房公司包括隆福集团(200亿元)和新城控股(150亿元)。其中,朗福集团是交易商协会公布的第二轮增信债券发行首例。10日,该协会在其官网上宣布,接受了朗福集团200亿元的门店货架注册和发行,中国债券增强公司也接受了企业增信业务的意向。新城控股11日宣布,公司计划申请新的150亿元债务融资工具注册额度。

对于国家私人住房企业向地方发放债务支持,房地产行业研究人员告诉记者,这标志着政策支持大幅增加。据了解,民营房企发行的债务融资工具募集资金,可用于普通商品房项目建设、购买、偿还境内外债券、补充流动资金。

“具体的地方私人住房企业可以宣布成功,仍需进一步观察,预计对地方政府非常重视、信贷表现良好和抵押品充足的地方私人住宅企业有更大的机会。”至于地方私人住房公司,丘远航认为,实际落地情况也需要进一步观察。

除了债券融资,房企在信贷端的资金需求也得到了多维度的支持,债务压力也有望缓解。

《通知》有16项重点内容,明确要稳定房地产开发贷款,国有和民营企业一视同仁;鼓励金融机构根据自身经营状况、客户风险状况和信用状况,在城市政策下限的基础上合理确定个人住房贷款的具体首付款和利率。

外债发行遇冷后,国内信用债成为房企非银行融资的主要支撑。据中指研究院统计,10月份非银行融资中的信用债规模进一步增长至%。尽管10月份只有一家房地产公司金科地产在国内债券上发生了重大违约,但最近一些房地产公司宣布暂停海外债务偿还或申请债务延期,包括亿达中国、弘阳地产、旭辉集团、上坤地产等。

中指研究院数据显示,房企今年到期的债券余额仍为1亿元,加上明年1月到期的余额为1亿,房企面临新一轮偿债高峰。

“通知”或带来一定的缓冲空间。对于未偿债务,文件强调,在确保债权安全的前提下,鼓励金融机构(银行、信托等)基于商业性原则与房地产企业自主协商,并通过延长未偿贷款、调整还款安排等方式积极予以支持。自通知发行以来,如果贷款在未来半年内到期,则可以允许其将到期期限比原规定延长一年。不得调整提交给征信系统的贷款分类,以保持贷款分类与之一致。

对于债券融资,通知再次强调,应鼓励专业信贷促进机构为整体财务健康且面临短期困难的房地产企业债券发行提供信贷增加支持。在偿债方面,通知中明确,如果难以按期还款,可通过协商作出延期、置换等合理安排,积极化解风险,支持债券发行人在境内外市场回购债券。

“未来,房地产市场很可能面临缓慢的复苏过程,这将加剧对房地产企业自身经营能力和融资能力的考验,房地产企业之间将进一步分化。”东方金城分析师唐晓林、严军在研究报告中指出。

刘水预计,房企债务展期和信贷发放后,企业的资金压力可能会得到一定程度的缓解,实现时间换空间。下一步更重要的是促进市场销售的稳定,只有企业销售回款得到了明显改善,才能使行业真正恢复稳定发展。

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